Achat en état futur d'achèvement: définition et cadre légal en Suisse

Qu'est-ce que l'achat en état futur d'achèvement en Suisse?

L'achat en état futur d'achèvement (VEFA) est un processus permettant d'acquérir un bien immobilier qui n'est pas encore construit ou achevé. En Suisse, ce type de transaction est encadré par des règles précises qui sécurisent à la fois l'acheteur et le vendeur. Ce mécanisme est particulièrement prisé pour les logements neufs, car il permet à l'acheteur de bénéficier de conditions avantageuses tout en s'assurant que le bien sera conforme aux plans et aux normes en vigueur.

Concrètement, l'acheteur signe un contrat de vente avant la construction et verse le prix par tranches selon l'avancement des travaux. Le vendeur s'engage à livrer un bien conforme aux normes. En cas de défaillance, des garanties légales protègent l'acheteur, comme la garantie d'achèvement fournie par une banque.

Quel est le cadre légal de la VEFA en Suisse?

En Suisse, la VEFA est principalement régie par le Code des obligations, qui définit les obligations contractuelles entre l'acheteur et le vendeur. Les articles relatifs à la vente et au contrat d'entreprise sont particulièrement pertinents. La loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT) garantit que la construction respecte les règles d'urbanisme. En outre, l'inscription au registre foncier, régie par le Code civil suisse, est essentielle pour sécuriser la transaction.

Avant de procéder à la vente en VEFA, le vendeur doit être propriétaire du terrain et obtenir toutes les autorisations nécessaires. Les garanties bancaires sont souvent exigées pour couvrir les risques de non-achèvement, apportant une sécurité supplémentaire à l'acheteur.

Comment se déroule un achat en VEFA?

Le processus d'achat en VEFA comporte plusieurs étapes clés. D'abord, l'acheteur réserve le bien par un compromis de vente, qui fixe le prix et les conditions. Ensuite, le contrat définitif est signé chez le notaire et inscrit au registre foncier. Le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux, comme 20% à la fondation, 40% à la mise hors d'eau, 80% à la fin des travaux, et le solde à la réception du bien.

Des garanties légales couvrent les défauts de construction pendant une période après la livraison. Par exemple, une garantie de deux ans pour les vices apparents et une garantie de cinq ans pour les vices cachés sont courantes.

Quels sont les avantages et les risques de la VEFA?

L'achat en état futur d'achèvement offre plusieurs avantages, notamment la possibilité d'acquérir un bien neuf à un prix potentiellement inférieur au marché et la personnalisation du logement selon les goûts de l'acheteur. Cependant, il comporte aussi des risques, tels que des retards de livraison, des défauts de construction, ou une insolvabilité du promoteur. En Suisse, la garantie bancaire d'achèvement est cruciale pour se protéger contre ces risques.

Les cantons suisses peuvent avoir des spécificités dans l'application des règles de la VEFA. Par exemple, à Genève et à Vaud, les autorités exigent souvent des garanties supplémentaires pour protéger les acheteurs. Il est conseillé de se renseigner auprès du service cantonal compétent avant de s'engager dans une telle transaction.

En pratique

• Vérifiez la solidité financière du promoteur et exigez une garantie bancaire d'achèvement.
• Faites examiner le contrat par un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier pour éviter les mauvaises surprises.
• Assurez-vous que le bien est conforme aux plans et aux normes énergétiques en vigueur, en particulier les normes cantonales.
• Prévoyez une marge pour les frais de notaire, droits de mutation et éventuels imprévus liés à la construction.
• Contactez le service cantonal du registre foncier pour vérifier les inscriptions et servitudes qui pourraient affecter le bien.

Pour des exemples de transactions récentes, consultez cette transaction notable à Champel ou cette vente à Cologny.